はじめに
みなさんこんには！
不動産コンサルをしてます、りゅうきです。
現在、不動産投資を検討されている方の中には
エリア選定で悩まれている方もおおいのではないでしょうか。
ワンルームマンション投資というと、東京や大阪、名古屋、福岡などがあげられますが、
どこが相応しいのか見ていこいうと思います。
場所選びの重要性
不動産投資において、エリア選定は非常に重要はポイントになります。
そもそも区分マンション投資は中長期的に運用していく投資になります。
短期的な投資ではないので、10年後、20年後を見据える必要があります。
不動産市場に落とし込むと、
人口推移、再開発、賃貸需要を見るということではないでしょうか。
この3つを抑えることによって不動産投資のリスクを抑えることにつながります。
リスクを抑えることができる＝安定した運用をすることができます。
逆にこの3つが不足していると、空室リスクにつながり、家賃下落リスク、資産価値の下落に陥ってしまいます。
そのくらいエリア選定は重要になってきます。
投資エリアは東京で決まり！
先ほども述べたように、
ワンルームマンション投資は東京、神奈川、大阪、名古屋、福岡などがよく話に出てくるエリアですが、
上記の重要性の部分を加味するとどこが一番需要があるでしょうか。
結論、それは東京になります。
東京の強み
それでは東京の強みを4つに分けて説明していきます！
若者の転入超過数が圧倒的に日本一
不動産投資といえば一番欠かせないのが、そのエリアの人口推移ですよね
長期的にみて、人口減少しているエリアでの投資はあまりにもリスクが大きいうえに、
安定して運用しにくいのが現状でしょう。
日本を全体的にみると人口減少しているということは言うまでもありませんが、
東京に限っては毎年、10代、20代の転入超過が起きています。
毎年、5万人～6万人、若者が増えていっている傾向があります。
＜2021年 東京都 年齢各歳別他道府県間転入・転出者数＞
| 年齢 | 転入者数 | 転出者数 | 転入超過数 |
|---|---|---|---|
| 総数 | 420,167人 | 414,734人 | 5,433人 |
| 0－4歳 | 13,041人 | 23,258人 | △ 10,217人 |
| 5－9歳 | 6,612人 | 9,313人 | △ 2,701人 |
| 10-14歳 | 3,890人 | 4,001人 | △ 111人 |
| 15-19歳 | 23,455人 | 9,273人 | 14,182人 |
| 20-24歳 | 118,118人 | 68,603人 | 49,515人 |
| 25-29歳 | 98,703人 | 90,583人 | 8,120人 |
| 30-34歳 | 51,644人 | 62,483人 | △ 10,839人 |
| 35-39歳 | 30,226人 | 40,941人 | △ 10,715人 |
| 40-44歳 | 19,452人 | 25,832人 | △ 6,380人 |
| 45-49歳 | 15,525人 | 19,787人 | △ 4,262人 |
| 50-54歳 | 12,169人 | 16,225人 | △ 4,056人 |
| 55-59歳 | 8,173人 | 12,118人 | △ 3,945人 |
| 60-64歳 | 5,090人 | 8,786人 | △ 3,696人 |
| 65-69歳 | 3,361人 | 6,296人 | △ 2,935人 |
| 70-74歳 | 3,172人 | 5,612人 | △ 2,440人 |
| 75-79歳 | 2,222人 | 3,568人 | △ 1,346人 |
| 80-84歳 | 2,161人 | 3,200人 | △ 1,039人 |
| 85-89歳 | 1,901人 | 2,929人 | △ 1,028人 |
| 90歳以上 | 1,252人 | 1,925人 | △ 673人 |
圧倒的な賃貸需要が多い
上記の内容と重複する部分もありますが、
東京とは若者の賃貸需要が非常に高いエリアということがわかりましたよね！
つまり東京は単身者層の需要が高いということになります。
※若者はファミリー層ではないため、１K、１Rのマンションの需要が高騰
ゆえに、東京での区分マンション（ワンルームマンション投資）が安定しているということです！
家賃下落リスクが少ない、不動産の価値が落ちにくい
不動産投資のリスクの1つに家賃下落リスクがあります。
投資用の不動産は利回り商品のため、主に収益還元法により不動産価格が決められています。
ここでは詳しく話しませんが、要は家賃をベースに不動産の価格が決められていると思ってください。
東京は賃貸需要が多いため、この家賃が下がりにくい傾向にあります。
私の地元山梨県での１Kの物件の家賃と東京の1Kの物件とでは
山梨：家賃5万 東京：家賃9万ほどの差が出てきます。（※エリアによる）
さらに、都内であれば築年数が経っても家賃の下落が大きくならないのも
メリットになります。
＜例：築50年のケース＞
山梨の場合は～1万円以下の家賃になるでしょう。
東京の場合は5万～6万円もの家賃で入居付けできている。
家賃の金額の違いがもちろんありますが、
築年数がたっても東京の場合は下がりにくく、不動産の価値も長期的にみても担保される利点があります。
需要と供給より家賃アップしてるケースも！
また、東京は日本で唯一、転入超過しているエリアになります。
また、マンションの供給戸数と若者の賃貸需要からマンションが足りないという現象が起きています。
つまり、需要が供給を上回っているので必然的に家賃が上がるような傾向にあります。
一般的には築年数が経てば家賃は下がっていくものと思われがちですが、
家賃は需要と供給によって変化しているため、実際に家賃がアップしているケースも全然あります。
市場的には家賃がアップするようなお宝物件は滅多にありませんが、
私の提案している物件は家賃アップが狙える物件もときに扱っているため、
このようなレア物件を検討されている方は私に連絡いただければと思います。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
東京には日本の人口の約10分の1が集中する大都市で、
上場企業の本社も東京には全国の約半分が集中しています。
さらに今後も大規模な再開発が進行しており多くの
オフィスビルなどが建設される事から就業人口の増加も見込まれます。
新型コロナウイルスの蔓延によりまだまだ予断は許されない状況ですが、
長期的には東京の発展は続き東京の人口の転入は続くと考えられますので、
不動産投資のエリアとしてますます注目度が上昇してくるのではないでしょうか。
現在、不動産投資、ワンルームマンション投資を検討されているのであれば
是非、東京23区内でご検討いただければと思います。
今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
これからも不動産投資に関する記事を更新していこうと思います♪
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