はじめに
こんにちは、りゅうきです。
今回はワンルームマンションで成功するために欠かせない融資についてのお話です。
不動産投資の醍醐味といえば自己資金以上のお金を運用して運用していく投資手法で、
レバレッジを効かせることのできる投資です。
株や債券などは銀行からお金を借りて運用することはできませんよね、、、
この観点から不動産投資は正しい知識で運用することによって数千万円の運用をすることができます。
①株で１００万円を５％で運用するのか、
②不動産投資で自己資金（頭金）１００万円で２０００万円分の３％を運用するのでは
大きな差になります。
①のケースでは、利益５万円になるのに対し、
②のケースでは、利益６０万円になります。
これだけ違うといかに不動産投資が資産形成を加速させることができるのかがよくわかります。
しかし、この不動産投資の融資は誰もが組めるというものではありません。
今回はその不動産投資をする際の融資が組めるのかどうかの基準をお話していきます。
年収いくらからなあら不動産投資できるの？
不動産投資のローンの基準は？
実際の審査基準について説明していきます。
なお、この基準は東京都内（一部神奈川）のワンルームマンション投資の融資条件になります。
では簡単に金融機関がチェックしている条件がこちら。ドン！
- 年収
- 勤続年数
- 家族構成
- 年齢
- 資産状況
- 借入額
まとめるとこのくらいでしょうか。
それではひとつずつチェックしていきましょう！
年収
一番に審査基準になるのが年収ですね。
年収に関しては東京のワンルームマンション投資では年収５００万円以上という目安があります。
年収が４００万後半の方は要相談になったりもしますので、一度不動産会社で確認したほうがいいかもしれません。
勤務先
続いては、勤務先の情報になります。
こちらに関しては、大きく分けて
「士業」、「会社員」、「公務員」、「経営者」、「投資家」、「個人事業主」くらいでしょうか。
勤務先は会社としての信用が見られています。融資を組んでも返済できる能力があるのかが
重要なポイントになります。
医師などの士業がダントツ信用度が高く、上場企業の会社員、公務員、中小企業の会社員も信用があります。
経営者や個人事業主は個人で営んでいるものであれば、融資的に難しくなってきます。
年収1,000万の経営者や個人事業主であっても融資が難しくなってしまうケースも珍しくありません。
会社の規模や資本金によってことなります。
勤続年数
勤続年数は金融機関にもよりますが、基本的には勤続3年以上が条件になっているケースが多いです。
基本、大卒からのカウントになると25歳、26歳あたりからスタートが見えてくるイメージでしょうか。
平均的には20代中盤で年収500万ある方は決して多くはないと思いますので、
一つの指標にしていただければと思います。
家族構成
家族構成はいらないだろと思われる方も一定数いらっししゃると思いますが、
家族構成は金融機関からすると重要な情報になってきます。
例えば、結婚しているのか、お子様がいるのか、共働きなのか（会社員なのかパートなのか）
などがあげられます。
独身の方だと比較的、融資には有利ではあります。
年齢
年齢は融資の分割回数を定めるうえで重要になります。
こちらも金融機関にもよりますが、フル分割（Max35年ローン）を組むためには
少なくとも50歳になる月の2～3か月前までに物件の契約をしなければなりません。
※50歳以降では34年、33年、、、、と年齢によって『84歳－年齢』がローン年数になります。
また、年齢が高くなるにつれて融資条件が厳しくなろいますので、
20代後半～40代前半までに始めることをお勧めします。
不動産投資は中長期的に含み益を出していく投資手法になるので、早いうちに不動産投資を始めることが
資産拡大という観点からは良いと思います。
資産状況
資産状況に関しても金融機関は確認してきます。
資産といってもパっとしないと思いますので、一例を紹介いたします。
・預貯金
・有価証券（株や債券など）
・積み立て保険（生命保険、年金保険）の払戻金
・その他資産となりうるもの
などがあげられます。
資産状況の合格ラインは年齢や年収、借入金額のバランスによってまちまちになると思いますが、
年齢が上がるにつれて厳しくみられると思っていただければと思います。
40後半では資産合計が1000万円いかないと厳しいような見方をする金融機関も存在します。
借入額
借入金額も実際に重要ポイントになります。
不動産投資用のローンは基本年収の8倍の金額が借入可能枠になります（年収や金融機関により異なる）。
例）年収500万円 →与信枠500万×８＝4000万円 となります。
（与信枠）ー(借入額)＝融資可能額
つまり、検討中の物件が2500万円とすると 借入総額1500万円以下でないと厳しいということですね。
ざっくりな説明になりますが基本的にはこのような計算によって概算を出します。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は不動産投資では欠かすことのできない、融資について説明してきました。
融資条件
- 年収500万円以上
- 士業、会社員、公務員、（個人事業主や経営者の方はハードル高い）
- 勤続3年以上
- 資産状況 （年齢高いとハードルは高い）
- 年齢（20代後半～50歳手前が望ましい）
- 借入額（年収の8倍以内かつ物件価格分の枠があること）
誰もができるものではないからこそチャンス
年齢、年収、属性などの背景より、不動産投資を始めるには大きなハードルがあるのは事実になります。
ただ、ハードルが高いからこそ、融資を組める方はチャンスになります。
検討している人の中には不動産投資をしたいけど融資がどうしても通らないという方も
少なからずいらっしゃるので、
条件的にマッチする方はその与信枠をうまく使用して資産拡大を堅実に築いていくのも
選択肢の1つにするのもいいかもしれません！
また、マンション投資では、不動産会社が提携している「提携ローン」がお勧めになります。
中には個人的に融資を引いてこれる方もいらっしゃると思いますが、好条件の融資を引いてくるのは
難しいのが現実でしょう。
ですので、提携ローンを使用し、好条件の融資条件で融資を組むのが望ましいでしょう。
また、提携ローンに関しても各不動産会社によって提携している金融機関がかわってきますので、
その点も注意しながら検討いただければと思います。
最後に
融資条件に関して、
・「私、融資とおりますか？」
・「今、不動産業者で物件提案されているけど、この物件大丈夫？」
などなど、
不動産に関して一度確認してほしいなどのご要望がありましたら、
気兼ねなくご連絡いただければと思います。
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